Чорні рієлтори — це шахраї або організовані групи, які незаконно заволодівають чужою нерухомістю. Для цього вони використовують підроблені документи, зв’язки в державних органах, психологічний тиск, а подекуди — й насильство.
На відміну від легальних рієлторів, такі схеми працюють виключно в кримінальній площині та часто межують із рейдерством.
Івано-Франківщина — не виняток. Упродовж 2025–2026 років в області зафіксували кілька резонансних випадків, пов’язаних зі спробами привласнення квартир померлих людей, а також масштабними схемами із комерційною нерухомістю в новобудовах.
У цьому матеріалі — реальні історії діяльності чорних рієлторів на Прикарпатті, гучні конфлікти навколо місцевих забудовників, найпоширеніші схеми шахрайства та ризики, які може створити новий проєкт Цивільного кодексу №15150. Експерти попереджають: у разі його ухвалення Україна може зіткнутися з новою хвилею захоплення нерухомості.
Випадки з чорними рієлторами на Франківщині
У лютому 2026 року в Івано-Франківську правоохоронці викрили групу шахраїв, які намагалися незаконно заволодіти трикімнатною квартирою на вулиці Карпатській. Квартира вартістю понад 2,3 млн грн належала жінці, яка померла, а її співвласник на той момент перебував у місцях позбавлення волі.
За даними поліції, зловмисники залучили підставну особу, підробили документи БТІ та технічні паспорти, переоформили квартиру на себе і навіть почали робити в ній ремонт для подальшого продажу. Організатора групи та його спільників затримали, на квартиру наклали арешт. Дії кваліфікували як шахрайство в особливо великих розмірах.
Цей випадок став класичним прикладом роботи чорних рієлторів з квартирами померлих або самотніх власників. Подібні епізоди періодично фіксують і в інших районах Івано-Франківської області.
Значно масштабнішою є історія, пов’язана з новобудовами. У кримінальному провадженні №12022091010000716, яке розслідується з червня 2022 року, фігурує ТОВ “Торговий дім “Інвестбудсервіс ЛТД“ та комерційні приміщення в будинку на вул. Гната Хоткевича, 65 (ІІ черга будівництва).
Згідно з даними аналітичної системи YouControl, засновниками товариства є Іван Мельник та Василь Печіль. Саме ці особи фігурують в матеріалах кримінального провадження. Керівником значиться Віталій Депутат, але він, імовірно, є підставною особою.
Згідно з ухвалами Івано-Франківського міського суду від 9 серпня 2024 року та 23 лютого 2026 року, схема виглядала так. Власники старих торгових павільйонів укладали з компанією договори доручення та підряду — на знесення їхніх об’єктів і отримання нових комерційних приміщень в новобудові.
Однак, за матеріалами слідства, замість виконання зобов’язань службові особи товариства через підроблені договори купівлі-продажу майнових прав і фіктивні технічні паспорти перереєстрували нежитлове приміщення №97 площею 923 м² на підставних осіб.
Державний реєстратор Яремчанської міської ради, перебуваючи поза робочим місцем і в позаробочий час, зареєстрував право власності на це приміщення, хоча будинок на той момент не був зданий в експлуатацію і не мав присвоєної адреси. Згодом приміщення поділили на два об’єкти, після чого його переоформили через договір іпотеки та дії приватного нотаріуса.
Унаслідок цих дій потерпілим інвесторам, за даними слідства, завдано шкоди на суму понад 22,7 мільйона гривень.
У лютому 2026 року державному реєстратору повідомили про підозру за ч. 3 ст. 362 та ч. 3 ст. 365-2 КК України, а суд застосував до нього запобіжний захід у вигляді домашнього арешту в нічний час.
Але це не все: справа №344/19006/23 стосується кримінального провадження щодо масштабного шахрайства на ринку житлової нерухомості в Івано-Франківській області, де підозрюваний Печіль Василь Васильович (директор ТОВ “М Груп Девелопмент“) разом зі своїм двоюрідним братом обвинувачується у вчиненні злочинів, передбачених ч. 3, ч. 4 ст. 190 та ч. 3 ст. 209 Кримінального кодексу України (шахрайство, легалізація майна, отриманого злочинним шляхом).
Слідство вважає, що вони, діючи через низку пов’язаних компаній (“М Груп Девелопмент“, “Будівельна компанія “Мельник“, “Річковий парк 2“ та інші), у період 2018–2021 років шахрайським шляхом заволоділи коштами понад 60 інвесторів на суму 52 173 577 гривень.
За версією слідства, підозрювані вводили людей в оману щодо фінансового стану компаній та реальних строків будівництва житлових комплексів “Престиж Таун“ і “RiverPark II“.
Залучені кошти спрямовувалися не лише на будівництво, але й на покриття боргів попередніх об’єктів та збагачення організаторів схеми.
Василь Печіль у 2023 році виїхав за кордон і, за останніми даними, з того часу переховується. Його оголосили в міжнародний розшук, а повідомлення про підозру вручили дружині. Принаймні це остання інформація на сьогодні, яка є в судовому реєстрі.
Престиж Таун
Матеріали цих судових ухвал чітко показують, як поєднання підробки документів, незаконних реєстраційних дій та використання службового становища дозволяє тривалий час утримувати контроль над чужим майном. Справа досі перебуває в активному розслідуванні.
Які головні методи використовують чорні рієлтори
Існують декілька відпрацьованих схем шахрайства:
- Підробка документів
Виготовляються фальшиві договори купівлі-продажу, довіреності, технічні паспорти та витяги з реєстрів. Такий метод особливо ефективний, коли права власності досі існують лише на папері і не внесені до Державного реєстру. Чорні нотаріуси — також не рідкість, вони можуть бути учасниками схеми переоформлення нерухомості.
- Робота із залежними людьми (алкоголіки та наркомани)
Шахраї знаходять осіб, які мають алкогольну або наркотичну залежність. Їх регулярно споюють, дають гроші на “кайф”, доводять до безпорадного стану. У такому стані жертву змушують підписувати довіреності, договори купівлі-продажу або обміну квартири на кімнату в гуртожитку. Часто документи підписують у нетверезому стані або підробляють підписи.
Правозахисник Павло Мінка, який багато років займається незалежними розслідуваннями діяльності чорних рієлторів, так коментує цю схему:
«Найкращий для них варіант — це коли залежній людині пропонують обмін. Мовляв, перепиши квартиру на нас, ми її продамо, купимо тобі дешевше і дамо ще декілька тисяч доларів на життя. У такому випадку людина хоча б формально щось отримує, якщо її не обмануть і не викинуть на вулицю.
Але частіше все відбувається жорсткіше. Її починають активно споювати, регулярно приносять алкоголь, наркотики, вимагають підписувати потрібні документи.
Обіцяють: “Підпиши, і тобі довічно від нас буде на випивку“. Людина в такому стані часто сприймає це як своєрідну “соціальну допомогу” — вони мені речовини, а я їм квартиру. Мовляв, як помру — то нехай їм і залишається. Саме такою психологією користуються чорні рієлтори.
Але коли квартира переписана — то “казка” закінчується, і в кращому разі залежного просто виженуть.
Мені відомі випадки, і не один, коли за містом існували цілі “притулки“, куди звозили таких алкоголіків із нерухомістю. Там їх тримали майже в заручниках, доки вони не перепишуть квартири, будинки, землю.
А після цього людину або викидали на вулицю, або “допомагали“ їй піти на той світ.
Сусіди зазвичай всіх алкоголіків знають. І якщо поліція знаходить тіло такого “славетного” алкоголіка в його колишньому житлі або у дворі — майже завжди пишуть “смертельне отруєння алкоголем“ чи “інтоксикація“. Справжнє вбивство розслідувати ніхто не буде».
- Захоплення квартир померлих або безвісно відсутніх власників
Чорні рієлтори через своїх людей в лікарнях, моргах, соцслужбах або ОСББ оперативно дізнаються про смерть самотньої людини. Вони підробляють заповіти, свідоцтва про право на спадщину або створюють фіктивні борги. Після цього швидко переоформлюють нерухомість на підставних осіб і виставляють на продаж.
За законом, безхазяйна квартира, якщо не знайшлися спадкоємці, переходить громаді, і ось такими “спадкоємцями” чи “покупцями” “виявляються” шахраї. І хто буде з ними судитися? Ніхто, бо місцева влада навіть і не дізнається про цю сумнівну історію.
- Схема “Квартира за борги“
На власника оформлюють фіктивний договір позики на велику суму. Потім через суд отримують рішення про стягнення боргу і забирають квартиру через виконавчу службу.
Особливого резонансу набула схема, в якій, за даними слідства, міг брати участь екссуддя Олексій Тандир. Прокуратура вважає, що він забезпечував “потрібні” судові рішення, які дозволяли швидко стягувати вигадані борги і переписувати квартири на підставних осіб. Таким чином група заволоділа кількома квартирами у Києві та Одесі на мільйони гривень.
Суд над екссуддею Тандиром
- Схема “Догляд за самотньою людиною“
Зловмисники знаходять літніх людей, інвалідів або самотніх пенсіонерів, яких рідко відвідують родичі. Під виглядом соціальних працівників, волонтерів, представників “церкви“ чи просто “добрих сусідів” вони регулярно приходять, приносять продукти, ліки, допомагають по господарству.
Поступово втираються в довіру і переконують підписати договір довічного утримання або договір дарування квартири. Після переоформлення власності “догляд“ припиняється, а колишнього власника часто просто виганяють або залишають без допомоги.
Павло Мінка розповідає:
«Мені відома історія, коли в одному комунальному центрі соціального обслуговування (тобто установі місцевої ради) сформувалася організована група зі співробітників.
Вони нібито здійснювали догляд за самотніми людьми похилого віку. Однак сусіди або взагалі не бачили цих “медсестер“, або зустрічали їх всього кілька разів.
Жертви дивним чином швидко помирали. Сусіди потім говорили про підозрілі причини смерті — то “передозування інсуліну“, то “відмовила підшлункова” (тобто вірогідне отруєння).
А після смерті з’ясовувалося, що квартири вже переписані на цих же “доглядальниць“, які швидко їх перепродавали. Підозрювали, що у схемі брав участь і чорний нотаріус, який оформляв усі необхідні документи».
Ці методи постійно поєднуються між собою, а головна мета — зробити захоплення нерухомості максимально “юридично чистим“ на вигляд, щоб ускладнити повернення майна через суд.
Новий Цивільний кодекс спричинить бум захоплення нерухомості?
Проєкт Цивільного кодексу України (№15150), зокрема Книга 9 “Публічність прав цивільних“, радикально змінює ринок нерухомості. Головна новація — запис у Державному реєстрі речових прав стає єдиним повноцінним доказом права власності. Паперові документи (свідоцтва БТІ, старі договори купівлі-продажу, технічні паспорти до 2013 року) втратять силу щодо третіх осіб.
Інакше кажучи, якщо у вас документи на нерухомість лише на папері, чорні рієлтори можуть піти і оформити у реєстрі її на себе. А коли ви звернетеся до суду з цими паперами, то він їх відхилить — реєстр має пріоритет.
І ще нововведення: якщо вашу квартиру незаконно перереєстрували, наприклад, через чорних нотаріусів, ви не зможете сказати в суді “я не знав“. У вас є три роки, і якщо протягом цього часу ви не виявите зміни (а для цього треба самостійно моніторити реєстр), то відсудити квартиру у чорних рієлторів стане неможливим.
Крім того, значно посилюється захист так званого добросовісного набувача. Це означає, що якщо нерухомість захопили чорні рієлтори або рейдери, а потім продали її іншій особі, то вилучити її фактично стає неможливим: останній покупець сам же не вчиняв шахрайські дії, тому і не може відповідати за них.
Так відкривається безпрограшна схема: захопили чуже житло і тут же продали його підставній особі, в якої навіть через суд забрати його не вийде.
Експерти попереджають: якщо ці норми ухвалять в поточному вигляді, чорні рієлтори отримають потужний інструмент для масового захоплення нерухомості та землі.
Особливо вразливими стануть мільйони українців, які досі не оцифрували свої права — власники старих квартир, спадкового майна та дач. Схема “підробив документи — вніс у реєстр — швидко продав“ може стати майже безпрограшною.
Як не стати жертвою чорних рієлторів?
Чорні рієлтори на Івано-Франківщині — це вже не поодинокі випадки, а відпрацьована кримінальна система, яка активно використовує підробку документів, корупцію в реєстрах, психологічний тиск і навіть фізичну ліквідацію жертв. Особливо вразливими залишаються самотні літні люди, алкоголіки та власники “паперової“ нерухомості.
Реальні справи 2025–2026 років показують, що шахраї діють зухвало, поєднуючи класичне шахрайство з рейдерськими схемами у новобудовах.
Ухвалення проєкту нового Цивільного кодексу №15150 у поточній редакції може радикально погіршити ситуацію, фактично відкривши “зелене світло“ для масового захоплення майна. Коли реєстр стане єдиним доказом власності, а добросовісний набувач отримає надмірний захист, мільйони українців ризикують втратити квартири та землю без реального шансу на їх повернення.
Тому єдиний дієвий захист сьогодні — це максимальна пильність: негайна оцифровка прав, регулярна перевірка реєстру та відмова від довіри до сумнівних “помічників“.
Пасивність у 2026 році коштує житла.
